Pubblicata il 17 luglio 2026
Per acquistare la prima casa non basta avere il prezzo dell’immobile: serve un budget che includa anticipo, imposte, professionisti e costi del mutuo. Mettere queste voci nero su bianco prima della proposta ti aiuta a scegliere una casa sostenibile, a evitare sorprese vicino al rogito e a capire con più precisione quanto finanziamento chiedere.
Le spese per acquistare la prima casa, in sintesi
Il budget iniziale è formato da due blocchi: il denaro necessario per la compravendita e quello collegato al finanziamento. Le singole cifre non sono uguali per tutti, ma la mappa è sempre utile:
- prezzo e anticipo: la parte non coperta dal mutuo;
- imposte di acquisto: cambiano soprattutto in base al venditore e ai requisiti per l’agevolazione “prima casa”;
- notaio: per l’atto di acquisto e, se previsto, per l’atto di mutuo;
- mediazione immobiliare: se ti sei rivolto a un’agenzia;
- costi bancari: ad esempio istruttoria, perizia, imposte e coperture eventualmente necessarie;
- costi di avvio della casa: lavori, trasloco, utenze, arredi e spese condominiali o tecniche da verificare.
Non usare il massimo finanziabile come unico riferimento: il budget corretto lascia un margine per le spese che non entrano nella rata.
Anticipo: non è l’unica somma da avere disponibile
L’anticipo è la differenza tra il prezzo di acquisto e l’importo del mutuo. L’importo realmente erogabile, però, dipende anche dalla perizia e dalla valutazione della banca: per questo prezzo, valore dell’immobile e mutuo richiesto non coincidono sempre.
Un errore frequente è destinare tutta la liquidità all’anticipo. Prima di fissare la cifra, separa una quota per imposte, professionisti e costi iniziali. Se il margine è stretto, verifica in anticipo la fattibilità dell’operazione anziché impegnarti facendo affidamento su stime ottimistiche.
Imposte prima casa: cosa cambia tra privato e impresa
Le imposte dipendono dal tipo di vendita e dalla presenza dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, in caso di acquisto agevolato da privato o da impresa con vendita esente da IVA, l’imposta di registro è normalmente del 2% (con minimo di 1.000 euro), oltre a imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Se la vendita è soggetta a IVA, per l’acquisto agevolato l’IVA è al 4% e le tre imposte fisse sono di 200 euro ciascuna.
Queste regole non sostituiscono la verifica sull’atto concreto. I requisiti riguardano, fra l’altro, immobile, Comune e situazione dell’acquirente; inoltre possono esistere casi particolari. Chiedi al notaio di confermare il trattamento applicabile prima di impegnarti sulle cifre.
In alcune compravendite senza IVA può essere richiesto il sistema del prezzo-valore: la guida dell’Agenzia spiega condizioni e vantaggi, inclusa una riduzione degli onorari notarili prevista dalla legge. Non confonderlo con una riduzione del prezzo effettivamente pagato: le parti devono comunque dichiarare il corrispettivo pattuito.
Notaio, agenzia e verifiche: prevedili prima della proposta
Il preventivo notarile merita di essere richiesto per tempo. Il notaio segue verifiche e formalità dell’atto; se c’è un mutuo, può esserci anche l’atto di finanziamento. Il compenso e gli esborsi variano con valore, complessità, località e attività da svolgere: chiedi un preventivo scritto e leggilo distinguendo onorario, imposte e anticipazioni.
Se interviene un’agenzia immobiliare, chiarisci per iscritto provvigione, IVA e momento in cui la provvigione matura. Prima di firmare proposta o preliminare, è altrettanto importante far verificare documenti, conformità e situazione dell’immobile con i professionisti competenti: risparmiare su questa fase può diventare costoso dopo.
Costi del mutuo: confronta il TAEG, ma aggiungi le voci escluse
Per confrontare finanziamenti con la stessa durata e lo stesso importo, il TAEG è più utile del solo tasso perché esprime il costo complessivo del credito secondo le regole informative applicabili. Leggi anche il documento informativo europeo standardizzato (PIES), il piano di ammortamento e l’elenco delle spese.
Il TAEG, però, non è il budget totale dell’acquisto: la Banca d’Italia segnala che non comprende le spese notarili né quelle legate all’acquisto del bene. Per questo nel tuo foglio di calcolo tieni una sezione separata per istruttoria, perizia, eventuale imposta sostitutiva, atto notarile e costi esterni. Valuta con attenzione anche le assicurazioni: confronta garanzie, costo, obbligatorietà e alternative prima di aderire.
Checklist pratica prima di fare una proposta
- Definisci il costo massimo della casa, non solo il mutuo massimo. Somma prezzo, spese accessorie e un margine per imprevisti.
- Stima una rata sostenibile. Considera reddito disponibile, altri finanziamenti e spese familiari. Trovi qui una guida su quanto mutuo puoi ottenere.
- Chiarisci chi vende e quale tassazione si applica. Privato, impresa e regime IVA incidono sulle imposte.
- Richiedi per tempo preventivi a notaio e banca. Confronta le voci, non solo il totale.
- Condiziona la proposta alla fattibilità quando serve. Formula e termini vanno valutati con i professionisti che ti assistono.
- Conserva liquidità dopo il rogito. Una casa può richiedere spese immediate anche quando il mutuo è già partito.
Domande frequenti
Quali spese devo considerare per comprare la prima casa?
Considera anticipo, imposte, notaio, eventuale agenzia, costi bancari e spese per avviare la vita nella nuova casa. Importi e voci dipendono dall’operazione, quindi chiedi preventivi e conferme prima di firmare.
Le spese notarili sono comprese nel TAEG?
No. Il TAEG è utile per confrontare il costo del credito, ma non comprende le spese notarili e quelle legate all’acquisto dell’immobile.
Il Fondo Prima Casa elimina anticipo e spese?
No. Il Fondo di Garanzia Consap può agevolare il rapporto con la banca offrendo una garanzia pubblica in presenza dei requisiti previsti, ma non sostituisce la valutazione della banca e non elimina automaticamente imposte, notaio e altri costi della compravendita.