Aggiornata il 28 settembre 2026
Per comprare casa devi sommare alla parte di prezzo non coperta dal mutuo le imposte, il notaio, l’eventuale agenzia e i costi del finanziamento. Non esiste un totale uguale per tutti: cambiano il regime fiscale della vendita, i preventivi e le condizioni bancarie.
In questa guida trovi un esempio su una casa da 150.000 euro. Le cifre dei professionisti sono ipotesi di calcolo, non tariffe medie né preventivi: servono a capire come costruire il tuo budget.
Anticipo e spese accessorie: non sono la stessa cosa
Se compri a 150.000 euro e il mutuo copre 120.000 euro, la quota di prezzo a tuo carico è 30.000 euro. A questa somma devi aggiungere le spese accessorie. L’importo effettivamente finanziabile dipende dalla valutazione della banca e dalla perizia.
La caparra destinata al prezzo non va sommata una seconda volta: se hai già versato 10.000 euro, questi fanno parte dei 30.000 euro dell’esempio. Devi però averli disponibili quando sono richiesti, spesso prima dell’erogazione del mutuo.
Quali imposte si pagano?
Con i requisiti “prima casa”, nella vendita da privato o esente da IVA il registro è al 2%, minimo 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Se applicabile e richiesto, il prezzo-valore usa la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110.
Nella vendita soggetta a IVA, con agevolazione prima casa, si applica il 4% sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Non basta sapere che vende un’impresa: occorre verificare il regime concreto. Il notaio deve confermare requisiti e imposte dell’operazione.
Esempio: casa da 150.000 euro e mutuo da 120.000 euro
Ipotesi: acquisto da privato, agevolazione prima casa spettante, prezzo-valore richiesto e applicabile, rendita catastale di 600 euro. Valore catastale: 600 × 1,05 × 110 = 69.300 euro. Registro: 69.300 × 2% = 1.386 euro.
| Voce | Importo nell’esempio |
|---|---|
| Quota di prezzo non coperta dal mutuo | 30.000 € |
| Registro, ipotecaria e catastale | 1.486 € |
| Notaio per acquisto e mutuo: ipotesi comprensiva di IVA ed esborsi, escluse le imposte già riportate | 3.000 € |
| Agenzia: ipotesi di provvigione 2% del prezzo + IVA 22% | 3.660 € |
| Istruttoria e perizia: ipotesi complessiva | 1.000 € |
| Imposta sostitutiva mutuo, nell’ipotesi applicabile dello 0,25% di 120.000 € | 300 € |
| Subtotale spese accessorie considerate | 9.446 € |
| Quota di prezzo + spese considerate | 39.446 € |
Questo non è un preventivo completo. Devi aggiungere gli eventuali costi di preliminare e trascrizione, verifiche tecniche, assicurazioni, lavori, trasloco, utenze, arredi e un margine per imprevisti. Verifica anche le spese condominiali. Le voci dipendono dal tuo caso.
Controlla cosa include ogni preventivo: le imposte riscosse dal notaio non vanno contate due volte. Se la banca trattiene costi dal capitale erogato, verifica la somma netta disponibile al rogito. Per somme già versate e imposte eventualmente scomputabili serve un riepilogo concordato con il notaio.
Quanto costano notaio e agenzia?
Non c’è un importo da promettere valido per tutte le operazioni. Richiedi al notaio un preventivo distinto per acquisto e mutuo, con compenso, IVA, esborsi e imposte. Con l’agenzia chiarisci per iscritto provvigione, IVA e momento in cui il pagamento è dovuto: non presumere che sia sempre al rogito.
Quali costi del mutuo devo verificare?
Leggi il PIES e confronta istruttoria, perizia, imposte, assicurazioni e altre spese. Il TAEG serve al confronto del credito ma non rappresenta tutte le spese dell’acquisto: i costi notarili, per esempio, vanno considerati separatamente. Chiedi anche quanto sarà erogato al netto delle trattenute e quando.
Con il mutuo al 100% non servono risparmi?
Finanziare l’intero prezzo non significa finanziare automaticamente imposte, notaio, agenzia e altri costi. Anche quando un mutuo al 100% è possibile, occorre pianificare la liquidità per le spese e per eventuali somme da anticipare prima dell’erogazione. La concessione resta soggetta alla valutazione della banca.
Quanto costa la consulenza di Andrea Cicero?
La prima consulenza è sempre gratuita. Se il primo contatto avviene tramite questo sito, anche la consulenza successiva è gratuita. La gratuità riguarda la consulenza di Andrea Cicero: non elimina imposte, costi bancari, notaio, agenzia o altri professionisti.
La checklist prima della proposta
- Definisci prezzo, risparmi e quota di mutuo realisticamente sostenibile.
- Fai verificare regime fiscale e requisiti prima casa dal notaio.
- Raccogli preventivi scritti, distinguendo le voci già incluse.
- Segna le scadenze dei pagamenti: proposta, preliminare e rogito.
- Fai valutare ai professionisti le clausole a tutela della fattibilità del mutuo.
- Conserva un margine per spese iniziali e imprevisti.
Approfondisci quanto mutuo puoi ottenere con il tuo stipendio e i documenti da preparare.
Per valutare il tuo progetto puoi contattare Andrea Cicero a Genova o a Molfetta.
Richiedi la consulenza gratuita tramite il sito