Per non perdere l’agevolazione “prima casa”, conserva i requisiti dichiarati nell’atto e tieni sotto controllo soprattutto il termine di 18 mesi per la residenza, quello di un anno nei casi di riacquisto o vendita della casa precedente e il quinquennio dalla data dell’acquisto. Non basta chiamarla “prima casa”: contano l’immobile, la posizione dell’acquirente e le dichiarazioni rese nel rogito.
L’Agenzia delle Entrate spiega che, in caso di decadenza, possono essere richieste le imposte non versate, gli interessi e la sanzione prevista dalla legge. Per questo è utile annotare le scadenze già quando si firma, invece di ricostruirle quando è vicino un trasloco o una rivendita.
Quali requisiti vanno verificati prima del rogito
Il beneficio riguarda, alle condizioni di legge, abitazioni che non rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’acquirente rende nell’atto dichiarazioni rilevanti sulla propria situazione e sul Comune in cui si trova l’immobile. La guida dell’Agenzia è il punto di partenza per distinguere il requisito della “prima casa” da espressioni d’uso come “casa principale” o “casa in cui abito”.
Tra le verifiche più frequenti c’è la presenza di altri diritti su abitazioni e la loro localizzazione. Le regole cambiano, ad esempio, a seconda che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con l’agevolazione e del Comune in cui si trova. Non è una verifica da rimandare al dopo-rogito: porta al notaio informazioni complete su acquisti precedenti, quote e diritti reali.
Se l’acquisto è finanziato, le condizioni fiscali restano distinte dalla pratica di mutuo. Pianifica sia le imposte sia le altre voci di spesa: la guida sulle spese di acquisto della prima casa aiuta a costruire un budget meno incompleto.
Le tre scadenze che meritano un promemoria
1. Residenza: 18 mesi dall’acquisto
In via generale, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto. La disciplina prevede situazioni particolari, anche collegate all’attività svolta o al trasferimento all’estero per lavoro: non presumere che una regola sintetica copra il tuo caso.
2. Vendita entro cinque anni: riacquisto entro un anno
Se vendi o doni l’abitazione acquistata con il beneficio prima che siano trascorsi cinque anni, la decadenza può essere evitata con l’acquisto, entro un anno, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, alle condizioni indicate dall’Agenzia. Il solo contratto preliminare non trasferisce la proprietà e non equivale al riacquisto richiesto.
3. Nuovo acquisto con una prima casa già agevolata: vendita entro un anno
Dal 2016 il beneficio può spettare anche quando si acquista la nuova abitazione prima di vendere quella già acquistata con l’agevolazione, a condizione che la vendita della precedente avvenga entro un anno dal nuovo acquisto. È un meccanismo diverso dal caso della vendita infraquinquennale: annota da quale atto parte il tuo termine.
Checklist pratica dopo il rogito
- Conserva una copia dell’atto. Evidenzia le dichiarazioni rese per il beneficio e la data da cui decorrono i termini.
- Segna la data dei 18 mesi. Se devi trasferire la residenza, non confondere il Comune con l’indirizzo: il requisito indicato dall’Agenzia riguarda il Comune.
- Se compri prima di vendere, segna l’anno dal nuovo acquisto. Raccogli subito i documenti della vendita della casa precedente e confrontati con il notaio prima della scadenza.
- Se pensi di vendere entro cinque anni, pianifica prima la sequenza. Verifica con un professionista se il riacquisto previsto rispetta condizioni, tempistiche e destinazione richieste.
- Non ignorare un imprevisto. L’Agenzia indica strumenti e termini diversi per alcune ipotesi in cui non sia più possibile rispettare l’impegno; chiedi tempestivamente assistenza qualificata, senza attendere una comunicazione dell’ufficio.
- Tieni separati fisco e mutuo. Una surroga, una variazione della rata o un cambio di banca non sostituiscono le verifiche fiscali sull’acquisto. Per il finanziamento, consulta anche la guida alla surroga del mutuo.
Esempio ipotetico: cambiare casa senza confondere i termini
Immagina di acquistare una nuova abitazione il 10 ottobre e di possedere già una casa comprata anni prima con l’agevolazione. Se nel rogito del nuovo acquisto sono rispettate le altre condizioni, il termine per vendere la casa precedente va tenuto distinto da altri appuntamenti: nell’esempio, cade un anno dopo il nuovo acquisto. Non basta programmare la vendita “entro l’anno solare”.
Se invece la prima casa viene venduta prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, il riferimento è la data della vendita: entro l’anno va valutato il riacquisto di un’altra abitazione da destinare a dimora principale. Le date, gli atti e i requisiti concreti possono cambiare l’esito: questo esempio serve solo a rendere visibile la sequenza, non a sostituire una verifica professionale.
Domande frequenti
Entro quando devo trasferire la residenza per l’agevolazione prima casa?
In via generale, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La disciplina contempla anche situazioni particolari: per il proprio caso è opportuno verificare l’atto e la normativa applicabile con il notaio o un professionista fiscale.
Se vendo la prima casa prima di cinque anni perdo l’agevolazione?
La vendita o donazione prima di cinque anni può comportare la decadenza, salvo che entro un anno si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale, alle condizioni indicate dall’Agenzia delle Entrate. Il solo preliminare non trasferisce il bene e non soddisfa il requisito del riacquisto.
Posso comprare una nuova prima casa prima di vendere quella già agevolata?
L’Agenzia delle Entrate indica che l’agevolazione può spettare anche se l’immobile già acquistato con il beneficio viene venduto entro un anno dal nuovo acquisto, quando ricorrono le altre condizioni previste. Le situazioni di proprietà preesistenti richiedono comunque una verifica puntuale prima del rogito.