Pubblicata il 24 luglio 2026
La perizia del mutuo è la valutazione dell’immobile incaricata dalla banca o dall’intermediario per stimare il valore della garanzia ipotecaria. Può essere diversa dal prezzo concordato con il venditore e, se è più bassa, può cambiare l’importo finanziabile e l’anticipo da avere a disposizione.
Non è una promessa di concessione del mutuo né una verifica completa della tua capacità di rimborso. Serve a organizzare con prudenza la trattativa, i documenti e il piano B prima di assumere impegni non sostenibili.
Che cos’è la perizia nel mutuo
La Banca d’Italia definisce la perizia come la relazione effettuata da un tecnico incaricato dall’intermediario, sulla base di standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare. In un mutuo ipotecario l’immobile è normalmente la garanzia del finanziamento: per questo il finanziatore incarica un perito specializzato in valutazioni immobiliari.
La perizia riguarda il valore della garanzia, non il solo desiderio dell’acquirente di comprare quella casa. L’istruttoria resta più ampia: l’intermediario valuta anche reddito, patrimonio, sostenibilità della rata, età, eventuali coobbligati o garanti e i propri criteri di concessione.
Per preparare correttamente la richiesta, consulta anche la checklist dei documenti per il mutuo prima casa.
Prezzo di acquisto e valore di perizia: perché possono differire
Il prezzo di acquisto è quello negoziato tra acquirente e venditore. Il valore di perizia è una valutazione prudenziale dell’immobile ai fini della garanzia. La Banca d’Italia segnala espressamente che i due valori non coincidono necessariamente: il prezzo risente delle dinamiche di domanda e offerta, mentre la perizia serve a proteggere il finanziatore da possibili perdite se le rate non vengono pagate.
Non interpretare quindi una perizia inferiore al prezzo come un giudizio automatico sulla qualità della casa o sulla convenienza dell’affare. È però un dato concreto da inserire subito nel budget, perché la banca può riferire l’importo finanziabile al valore periziato e non al prezzo concordato.
La guida sulle spese per l’acquisto della prima casa aiuta a distinguere anticipo, imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo.
Come la perizia può incidere sull’importo del mutuo
In via generale la Banca d’Italia indica che le banche finanziano di solito fino all’80% del valore di perizia; finanziamenti superiori possono essere possibili con garanzie ulteriori e condizioni potenzialmente meno favorevoli. Non è una soglia garantita: la decisione effettiva dipende dalla banca e dal profilo del richiedente.
Esempio solo illustrativo: se il prezzo concordato è 200.000 euro ma la perizia indica 180.000 euro, l’80% del valore periziato è 144.000 euro. Se l’istruttoria applicasse quella percentuale, l’acquirente dovrebbe coprire la differenza con risorse proprie, oltre alle altre spese dell’operazione. L’esempio non sostituisce un preventivo o una delibera.
Per questo una rata apparentemente sostenibile non basta. Prima di fare affidamento su un importo, verifica come l’eventuale importo erogabile si collega a perizia, reddito e durata. Per una prima lettura della sostenibilità, vedi anche quanto mutuo posso ottenere.
Checklist dopo la perizia
- Confronta i valori senza confonderli. Tieni distinti prezzo di acquisto, valore di perizia, importo richiesto e liquidità disponibile.
- Ricalcola l’anticipo. Se il valore periziato è inferiore al prezzo, chiedi come cambia l’importo potenzialmente finanziabile e quale parte dovresti coprire con fondi propri.
- Non dimenticare le spese esterne. Perizia, istruttoria, notaio, imposte e altri costi non coincidono con l’anticipo. Cerca ogni voce nel foglio informativo e nel PIES.
- Verifica le condizioni della proposta. Controlla data di validità, importo, durata, tasso, TAEG e condizioni accessorie nel PIES del mutuo.
- Rivedi gli impegni contrattuali. Prima di firmare proposte o preliminari, valuta con i professionisti competenti tempi, condizioni sospensive e conseguenze previste dal testo.
Come prepararsi prima di fare affidamento sul mutuo
Metti da parte un margine separato per anticipo e costi accessori: non considerare automaticamente disponibile tutto il denaro destinato all’acquisto. Raccogli in anticipo i documenti richiesti dall’intermediario, inclusi quelli relativi all’immobile quando disponibili, e verifica che i dati usati per la richiesta siano aggiornati.
Se hai già ricevuto una proposta personalizzata, usa il PIES per confrontare le offerte su basi omogenee; se valuta un tasso fisso o variabile, confronta anche il rischio che il budget regga nel tempo. La scelta tra tasso fisso e variabile resta distinta dalla perizia, ma entrambe incidono sulla prudenza del piano complessivo.
Chiedi all’intermediario quali sono le fasi, i documenti e i costi del suo processo: procedure e tempistiche possono variare. Conserva comunicazioni e documenti, e non trattare una simulazione o un esito parziale come una concessione definitiva.
Domande frequenti
Che cos’è la perizia del mutuo?
È la relazione redatta da un tecnico incaricato dall’intermediario, secondo standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.
Il valore di perizia coincide sempre con il prezzo di acquisto?
No. Il prezzo dipende dalla domanda e dall’offerta del mercato; il valore di perizia è una valutazione prudenziale usata per la garanzia del finanziatore.
La perizia basta per ottenere il mutuo?
No. La banca valuta anche capacità di rimborso, età, eventuali coobbligati, garanti e i propri criteri di istruttoria.