Pubblicata il 23 settembre 2026
Nel 730/2026 puoi verificare la detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, insieme agli oneri accessori ammessi, se ricorrono i requisiti previsti. Il controllo non si esaurisce nell’importo comunicato dalla banca: servono anche contratto di mutuo, atto di acquisto, intestazione e destinazione dell’immobile.
Per questa tipologia di mutuo, l’articolo 15 del TUIR prevede una detrazione del 19% su un importo massimo complessivo di 4.000 euro di interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione. Non significa che chiunque abbia una rata del mutuo possa applicarla: prima verifica che il rapporto rientri nella regola.
Requisiti e limite: cosa verificare prima di calcolare
La norma riguarda mutui garantiti da ipoteca contratti per acquistare l’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. L’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo; l’immobile va poi destinato ad abitazione principale entro i termini previsti. Esistono regole specifiche per circostanze particolari, per esempio immobile locato, trasferimento per lavoro, surroga o sostituzione del finanziamento: non estendere automaticamente la regola ordinaria al tuo caso.
Nel modello 730/2026 si dichiarano, in generale, gli oneri sostenuti nel 2025. L’Agenzia delle Entrate indica per il mutuo dell’abitazione principale un tetto di spesa di 4.000 euro, da ripartire tra gli intestatari. Al massimo teorico, 4.000 euro × 19% corrisponde a 760 euro di detrazione: è un esempio matematico, non una somma automaticamente spettante.
La documentazione precontrattuale e il contratto restano essenziali anche per capire ciò che hai sottoscritto: per leggere tasso, costi e condizioni dell’offerta, consulta la guida su come leggere il PIES del mutuo.
Interessi, oneri accessori e spese escluse: non mettere tutto nello stesso rigo
La pagina informativa dell’Agenzia delle Entrate sugli oneri immobiliari elenca, a titolo esemplificativo, tra gli oneri accessori la commissione dell’istituto, imposte per iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, istruttoria, perizia tecnica, penalità per estinzione anticipata e spese notarili del contratto di mutuo. La stessa fonte esclude, tra l’altro, assicurazione dell’immobile, onorario del notaio per la compravendita, imposte collegate al trasferimento dell’immobile e spese di incasso rata.
Questa distinzione aiuta a non confondere i costi dell’acquisto casa con quelli del mutuo. Per impostare il budget dell’operazione nel suo complesso, vedi anche la checklist sulle spese per l’acquisto della prima casa.
Non sommare documenti diversi senza controllare l’anno di pagamento e la natura della spesa. Se la precompilata contiene un importo, confrontalo con la certificazione della banca e con i giustificativi: una voce presente nella dichiarazione non sostituisce la verifica dei requisiti soggettivi.
Mutuo cointestato: il limite non raddoppia automaticamente
Quando il mutuo è cointestato, il limite di 4.000 euro è complessivo e l’Agenzia indica che viene ripartito secondo la percentuale di cointestazione. Non sommare quindi due certificazioni come se ciascun intestatario disponesse sempre di un tetto autonomo di 4.000 euro.
L’Agenzia segnala una specifica eccezione se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico e l’altro coniuge ha sostenuto integralmente la spesa, alle condizioni indicate dalla norma. È un caso da verificare con attenzione nei documenti e, se necessario, con CAF o professionista abilitato; non equivale a una regola generale per conviventi, familiari o cointestatari diversi.
Se il mutuo è stato surrogato o sono presenti più rapporti, controlla le percentuali e il limite complessivo. La surroga non è una semplice nuova rata: per un confronto tra le condizioni finanziarie leggi la guida su quando valutare la surroga del mutuo.
Checklist pratica prima di inviare il 730
- Individua la finalità esatta. Distingui acquisto dell’abitazione principale da costruzione, ristrutturazione o liquidità: requisiti e righi non sono necessariamente gli stessi.
- Confronta mutuo e atto di acquisto. Verifica date, intestatari, immobile e garanzia ipotecaria.
- Controlla la certificazione degli interessi. Conserva il documento della banca e verifica anno e importi indicati.
- Separa le spese. Non includere automaticamente assicurazione, notaio della compravendita, imposte di trasferimento o incasso rata.
- Verifica le quote del mutuo cointestato. Applica il limite complessivo e la percentuale corretta; non presumere ripartizioni diverse da quelle documentate.
- Gestisci i casi non ordinari prima dell’invio. Surroga, sostituzione, cambio di abitazione principale, immobile locato o mutuo a finalità plurime meritano un controllo specifico.
Domande frequenti
Quanto posso detrarre per gli interessi del mutuo prima casa?
Per il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, l’articolo 15 TUIR prevede il 19% su interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione fino al limite complessivo di 4.000 euro, se tutti i requisiti sono rispettati.
Perizia e istruttoria del mutuo sono detraibili?
L’Agenzia delle Entrate include istruttoria e perizia tecnica tra gli oneri accessori a titolo esemplificativo. Controlla sempre finalità del mutuo, documenti e requisiti applicabili.
Se il mutuo è cointestato, ciascuno ha 4.000 euro?
No. Il limite è complessivo e si ripartisce in base alla percentuale di cointestazione, con la specifica eccezione prevista per il coniuge fiscalmente a carico.